基本案情

孙某系太原迎泽区某小区业主。北京某物业服务公司太原分公司依据《前期物业服务合同》及《补充协议》对该小区提供物业服务。孙某到今天未支付2021年1月5日至2021年12月31日的物业费。

物业公司经多次催缴无果后向法院提起诉讼，需要孙某支付欠缴的物业费及违约金。孙某则抗辩北京某物业服务公司太原分公司对小区物业未根据合同需要提供相应服务，存在管理缺失、配套设施不健全等问题。

裁判理由及结果

一审法院觉得，北京某物业服务公司太原分公司根据合同约定为案涉小区提供了物业服务，虽物业服务尚不健全，但并不构成重大缺点，孙某应当根据约定交纳物业费。

孙某抗辩所称的房产开发商未根据承诺为小区修建车棚与房产开发商宣传的小区活动中心、书屋与实质不相符等问题不是物业服务的范围。关于物业公司倡导的违约金，虽然前期物业服务合同对业主逾期不交纳物业费的行为明确约定了违约责任及违约金的计算办法。

但因物业公司在提供物业服务的过程中存在肯定的缺陷，孙某未缴纳肯定期间的物业费系对物业公司提供的物业服务不满，并不是恶意拖欠。

依据《民法典》公平原则，对物业公司需要孙某支付违约金的诉讼请求不予支持。一审法院判决孙某按约定支付物业费。孙某不服提起上诉。二审法院觉得，物业公司提供的物业服务存在不足，是合同履行缺陷问题，不是根本违约，故孙某不可以据此拒绝履行缴纳物业费的合同义务。

物业公司作为物业服务的提供者，其提供的物业服务确实存在不到位之处。结合物业公司提供物业服务的实质状况，一审法院不支持物业公司需要业主支付违约金的诉讼请求认定正确，故保持原判。

典型意义

近几年，由物业费问题引发的纠纷陆续增多。因为物业公司提供的服务具备整体性及公共性质，收取物业费是用于小区整体的设施养护、正常秩序维护所必需的成本，关系到小区全体业主的切身利益。

假如允许个别业主以其对物业服务的个体感受或物业服务中的一般性缺陷为由拒交物业费，会导致物业企业的运营经费不足和服务积极性减少。致使物业公司没办法保持正常的物业服务水平，服务水平降低，最后会损害其他正常交纳物业费的业主乃至全体业主的利益。

假如物业公司提供了基本的物业服务，只不过不符合或者没达到合同约定的完整需要，不构成根本违约，可以认定物业公司已经履行了合同的主要义务，相对应业主的主要义务即支付物业费不应当免除。

业主可以需要物业公司以继续履行、采取弥补手段等方法承担违约责任，其不支付物业费的抗辩不应被支持。物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司应不断提高物业服务的水平和水平，健全服务细节，以充分获得所在小区业主的支持和配合。

同时业主也应付物业服务给予理解，看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到准时交纳物业费是保障物业服务正常运转的首要条件条件。物业服务水平的健全和提升，需要物业公司和业主之间积极交流、相互理解，并不是以拒绝或拖延缴纳物业费、以诉讼方法需要减免物业费就能达成。相反，此类对抗方法可能致使物业服务水平陷入恶性循环。

引使用方法条

中国民法典